近日，河北省香河县的一纸商品住房限价销售公告引起轩然大波。
在记者拿到的这份名为《香河县人民政府关于新建商品住房实行限价销售的公告》中，明确提出“我县普通新建商品住房销售均价控制在每平方米6500元以内，普通商品住房最高销售价格控制在7500元以内，高档商品住房最高销售价格控制在1.1万元以内”。
这种直接干预商品住房销售价格的罕见提法，令业界普遍对房地产调控走向产生忧虑，纷纷将之解读为楼市拐点将至的信号。
长期利多，短期主要是利空
前述香河县的限价文件中提出，其制订依据为《河北省住房和城乡建设厅关于进一步做好环首都部分县（市）房地产市场调控有关工作的通知》。虽然没有看到这份冀建房[2011]316号文件的具体内容，但记者从知情人士处了解到，“有领导认为该文件还有不妥之处，并没有正式施行”。
一位不愿具名的房地产开发商接受采访时表示，“没有看到为何要直接干预商品住房售价的理由，不好评价香河的做法。但是，如果真如坊间传言那样只是为了控制北京周边房价上涨，这样的做法一旦蔓延开来，必定会对房地产市场造成剧烈震荡。这样的情形已经不能用‘拐点’来形容，其后果难以估量。”
其实，香河出台相关限价文件的缘由并不重要，但这一事实被业内视为地方政府在博弈中举措失当的个案。业内专家分析认为，这在某种程度上折射出地方政府的心态失衡，而此前北京楼市中出现每平方米售价30万元的豪宅，也反映出少数开发商的心态在变糟。不过，幸好都只是个案。一旦成为普遍现象，那么楼市的拐点也就真的来了。并且不只是房价下降的问题，而是要伤及房地产业的元气，其危害甚至会波及整体国民经济。“从去年4月份启动的这一轮调控，现在已经到了关键时刻，对政府、开发商和购房者都非常重要。”
业内专家提出，“目前观察和分析中国房地产市场及房价走势的决定因素应该是一个复杂的系统：第一，从5年以上的长周期来看，主要看宏观背景，是由垄断供应的土地制度、与分税制相关的土地财政、城市化浪潮决定的，表现为利多；第二，从未来1～3年的中期来看，主要由财政政策和货币政策决定，时紧时松，表现为利多或利空；第三，分析当前和分季度的短周期，主要是由或鼓励性或限制性的行政政策和法规所决定，表现为利多或利空，当前是以利空因素为主。因此，只有综合分析这三个层面因素多方向作用下的共振和叠加效应，才有可能清晰地判断楼市走向。”
在房地产调控未见松动的背景下，在存款准备金率一月一提、加息预期强烈、市场回笼资金趋缓等多重因素的作用下，房地产市场上的房价、地价、成交量及企业策略始终处于动态变化中，但没有足够的依据可以表明楼市拐点已经到来。尽管在生活中，常用“拐点”来形容某种情形持续上升一段时间后开始下降或者回落。
显然，博弈仍在进行，尚未见出分晓。
房价涨幅趋缓，重点城市库存显增
统计部门最新数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅售价涨幅趋缓，北京、上海等重点城市成交量处于低位。
70个大中城市中，除了杭州、三亚、南充3个城市房价同比下降，天津、合肥、福州、无锡、安庆、九江、赣州、岳阳、北海9个城市房价环比下降，其他城市房价环比与同比均为持平或上涨。值得注意的是，北京、上海、广州、深圳四个主要一线城市新建商品住宅售价仍在继续上涨，其中广州房价同比上涨幅度达5.1%。
与此同时，35个重点城市（限购城市）的商品房成交量同比出现7%的负增长。今年前5月，北京、上海商品住宅成交量显著下降。
数据显示，今年5月，北京市商品住宅销售面积为52.7万平方米，比4月份减少14.7万平方米。1～5月，全市商品住宅销售面积为312.3万平方米，下降29.8%。而上海今年5月的商品住宅成交面积约为83万平方米，与过去5年以来126.5万平方米的月均成交水平相比，差距较大。1～5月份，上海市商品住宅销售面积561.99万平方米，同比下降21.9%。
与成交量显著下滑相对应，重点城市的商品住宅库存量则显著增加。
截至6月19日，北京商品住宅库存超过10万套。
截至6月15日，南京市商品住宅可售房源为33631套，即使下半年平均月销售量都保持在5月份3900余套的较高水平，这些库存可售房源也还要卖到明年4月份。
截至5月31日，重庆主城区住宅库存量约1560万平方米，而2008年该市全年住宅销售面积约1800万平方米，2009年约为2400万平方米。
截至5月29日，上海商品住宅可售面积达到836万平方米。
以上主要城市房价和成交量统计数据的变化，确实反映出了房地产调控的效果。不能忽视的是，在重点城市成交量显著下降的情况下，5月份非重点城市销售情况表现较好，使得当月全国商品住宅销售面积接近月均成交量历史最高纪录。数据显示，5月份全国商品住宅销售面积为7197万平方米。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，这主要是非常宽松的过度住房需求所支持的，而且是各种需求的叠加。既有所谓的刚性需求，也有相当一部分改善性需求，还有投资性需求、恐慌性需求、超前需求以及拆迁需求。不过，这种过度膨胀的需求难以长久持续。
有业内专家估算，被严厉的限购令挤出重点城市房地产市场的投资和投机性需求大约为5000亿元。
低价入市，加速推盘
近日，瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光在搜狐焦点网举办的“中国地产金融高峰论坛”上表示，“我认为房价拐点即将到来。从国内宏观大环境来看，房价必将下降。我不认为房价会大跌，但是房价下跌是给下一步宏观调控改革或者经济加速创造条件。”
然而，从上市房企公布的业绩却难以发现拐点将至的蛛丝马迹。
今年前5个月，一些上市房企在销售面积没有明显增长的情况下，凭借全国范围内尤其是非重点城市房价的上涨，实现了业绩的提升。其中：
保利地产累计实现签约金额281.04亿元，同比增长82.37%；实现签约面积243.31万平方米，同比增长22.81%。
中海地产累计实现销售额401亿港元，同比增长81.8%；实现销售面积243.7万平方米，同比增长34.9%。
雅居乐累计实现合约销售金额135亿元，同比增长约59%；合约销售面积约为116万平方米，同比增长约39%。
业界分析认为，这些房企的销售额之所以会出现这种逆市增长，得益于2009年前后开始重点布局二三线城市的战略。这使得上市房企可以借助这样的布局安排化解调控风险。
相对于跨区域开发企业，区域性开发商似乎更接近拐点。
记者从北京市房地产交易管理网上看到，今年4月份北京市办理预售证的项目为11个，5月份为17个，而6月份已获得预售证的项目已经达到19个。另据机构统计，今年7月预计将有40个项目开盘销售。在近期北京楼市供应集中的房山和大兴区域，一些项目已经开始选择低价入市策略。
类似的情形也在其他重点城市上演。在市场持续低迷、资金链吃紧的情况下，开发商死扛房价放缓推盘节奏的策略正在悄然变化，推盘速度明显加快。业内人士认为，多个热点城市已逐渐进入供应小高潮，价格调整窗口可能出现在三季度。
事实上，无论是跨区域开发企业还是区域化开发企业，尽快调整价格回笼资金，同时考虑股权融资等多种融资方式，已经成为当下的共识。
秦虹则指出，包括“过度宽松的信贷环境、过度膨胀的住房需求、过快上涨的价格以及过度低风险盈利机会”等此前支持房地产行业飞速发展的四大利多因素目前均已出现较大变化。
